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第22屆台灣同志遊行今（26）日熱鬧登場，主題為「邁向共融，交織共生」，盼社會理解各性別社群遇到挑戰，並透過互動開啟正面回應需求的起點，變裝皇后妮妃雅也將現身遊行隊伍。▲第22屆台灣同志遊行今日在北市府廣場前登場。（圖／中央社）一年一度台灣同志遊行今日下午在北市府前登場，由超過110個攤位組成的彩虹市集揭開序幕，各攤販熱情招呼、推出打卡送禮品等活動，吸引民眾參與，使得北市府前廣場充滿人潮。台灣彩虹公民行動協會理事長小鯨在遊行前接受媒體聯訪指出，今年台灣同志遊行主題為「邁向共融，交織共生」，共融正是近年企業界常常在談的多元、平等和包容（DEI）中的共融（Inclusion），今年期待透過共融來呼籲大家不只看見多元還要付諸實際的行動，讓不同社群或個人的意見能被重視並實際放進決策。小鯨表示，期待大家在遊行現場藉由親身與不同的社群互動，讓彼此成為社會多元共融的起點，也期待能建立一個開放與包容的社會環境、一同落實共融精神，打造共生共好的多元台灣。近期因為跨性別者免術換證議題引起社群討論，小鯨也說，支持不分性別、性傾向跟性別認同者，都有免於恐懼以及安全使用空間的權益，但操作順性別女性跟跨性別者的對立和恐慌，並不會讓女性群體更加安全，應透過推廣和教育來促進社會大眾對這個議題以及社群的認識，才是根本的解決之道。▲第22屆台灣同志遊行今日登場。（圖／中央社）

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賣房子 到底應不應改找房仲？如果找了房仲要不要簽 專任約 ？

這是所有賣房人的痛苦抉擇，今天就跟著邱愛莉老師一起來探討這些問題吧！

常常有人問說：「愛莉老師，我們家有房子要賣，如果不透過仲介賣，而想自己賣的話，要註意什麼？需要準備什麼？」
在回答這個問題之前，我們先繼續了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡，扮演了哪些角色。
1.產權調查
首先，當你委託仲介賣房子時，仲介會先做「產權調查」，包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人，如果不是，那就會請你提供屋主「授權書」，確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本，確認產權狀態、房子抵押貸款狀態，是否有限制登記等情況。
此外，也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況（有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等）、特殊情事（有無非自然身故、有無出租、有無報拆等）並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說，在看屋之前就能要求先看資料，或至少在簽約前，仲介會提供以上資料，由買方看過確認並簽名，將此資料附在合約後面，作為附件。對於屋主自售來說，如果也能在買方看屋時，主動提供「屋況說明書」，並說明如果有緣份能成交，該資料會一起附在合約後面的話，對買方來說不正是很貼心、安心的做法。
2.行銷曝光
在仲介完成「產權調查」，正式接受你的銷售委託後，接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網路上架外，通常也會在售屋網站刊登廣告，並在物件現場擺放出售看板，讓經過的街坊鄰居知道訊息，甚至還會「守線」擺看板或發傳單，或在電線桿上貼出售紙條（俗稱「小蜜蜂」，不過，這有罰單風險喔！）有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外，也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方，主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售，則要思考如何增加物件曝光的機會，讓更多買方有機會看到你的物件。
3.帶看
完成行銷曝光後，當有買方有興趣，就會來電約看屋。如是委託仲介銷售，會由仲介負責帶看介紹，並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售，這些工作就得由屋主一肩擔起囉！由於買方方便看屋的時間有時不好約，尤其當買方需要家人偕同看屋時，如果可以的話，盡量配合買方約看屋的時間。
看屋時可以跟買方交換聯絡資訊，方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間，不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如：屋主是先生，但由太太帶看、追蹤，或是屋主是哥哥，由妹妹來當中間協調溝通的人。不過，即便如此，「議價」本來就是一門「藝術」，如何持續追蹤買方，卻又不顯得急躁，避免議價時節節敗退，則考驗屋主的溝通技巧。所以，屋主自售時，首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌，在介紹和議價時才能有根據，增加對價格有信心外，也較能取信買方，雙方協議出彼此可以接受的價格。
4.瑕疵擔保責任
成交後，最重要的莫過於「交易安全」了！不管是透過仲介成交，或是屋主自售成交，一定都要透過可靠的代書，並一定要使用「履約保證」，確保買賣雙方交易安全。交屋後，由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」，就算沒有透過仲介成交，除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題（常見的是漏水問題），不然，交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任，不可不慎。
分析了自售或是委託房仲的問題後，又會產生一個疑問：賣房子時，如果是給仲介賣到底要跟幾家房仲簽委託才好？跟某家房仲簽專任約有什麼好處呢？
首先，這個問題沒有標準答案。「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」各自有其優缺點！
簽給多家仲介
「簽給多家仲介」最大好處是：增加曝光的管道。
仲介常見的廣告有：網路、派報、立牌、守線等，當有越多家仲介幫你曝光時，接觸到準買方的機會當然提高很多。然而，由於委託給多家仲介，如物件條件不夠優（通常是價格不夠低、地點不夠好），有些仲介雖然接受了委託，甚至在簽委託時非常積極（為了滿足每個月「開發屋主」的 quota），但簽了委託之後卻靜悄悄，除了放上官網曝光之外，沒有其他動作。如果你簽的每一家仲介都是這樣消極，就失去了委託多家仲介銷售的優點了。
所以，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度。由於有多家仲介幫你介紹、帶看，資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導，不過，除非有特殊的原因（例如：希望特別襯托某一家仲介的價格很優惠），不然，每一家仲介做的廣告價格最好都一致，就跟廠商管理經銷商的經銷價是同樣的道理，避免市場訊息混亂。
簽給一家專任約
相反地，「跟某一家簽專任約」的好處是：集中資源幫你的物件做行銷。
由於是專任約，所以委託的仲介通常比較積極促銷你的物件。不過，這也不是 100% 適用，還是有些仲介簽了 專任約 之後就靜悄悄，或是做做表面功夫。由於只有一家仲介在幫你介紹物件，連屋主自己上網 po 廣告都不行，所以，所有銷售的情況、客戶的反應等，都只能仰賴該仲介的回饋。如果遇到仲介有心刻意引導，就很容易做出錯誤的判斷。
綜合這兩種方式的優缺點，我通常建議有賣房子需求的朋友，除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任，否則不要簽專任約。而且，就算簽專任約，也不要超過 3 個月。 3 個月後沒賣掉，就改簽「一般約」，開放給其他仲介一起賣。
雖然需要管理價格，但資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導。而且，不管簽給幾家仲介，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度，並請他們一有帶看，就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄，也沒有帶看的仲介，委託期到了就不要再續約。與其 10 家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網，不如 2～4 家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方
結論
不管你決定委託給幾家房仲，一定要自己做功課，在委託前心裡就要對行情有個底，再比對仲介提供的行情資料，避免因實價登錄資料取樣不同，而對行情有不同的解讀。仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一，如果合作得宜，就能發揮成功媒合、磋商的效益。
如果最後是決定自售，屋主自售雖然可以省下仲介服務費，不過，需要付出的心力也比較多。所以，也有不少屋主選擇同時並行，最後再看買方價格和市況決定是否出售，決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人，交易圓滿！
投資再等等內政部打房出招「禁止預售屋換約」
政府連番祭出打炒房政策，但資金熱潮擋不住投機行為，各地屢傳民眾排隊買預售屋、私下換約的現象，為匡正市場秩序，產官學三界合力催生
「沒有便宜的房子了！」疫情、升息、打房政策都壓不住 祝文宇打包票：明年房價仍看漲
祝文宇也提到，台灣面臨的物價上漲為全球性的問題，且營業建在缺工、缺料的影響下，也讓住宅造價提高，因此在政府的打房政策上
預售屋禁止換約新制衰到客戶、爽到建商
... 被迫賠上違約金、甚至被迫斷頭，輸家是誰、打房打到誰，答案呼之欲出。 ... 能點到為止，就點到為止；預售屋禁止換約的新制在醞釀多日政策風向球
央行書面報告出爐 暗示「隨時出手加碼打房」
中央銀行是否有下一波打房政策、具體作法為何引發立法院的關切，邀請央行20日赴院以「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市
議員促打房 中市將提高囤房稅
藍綠市議員8日質詢說，台中有人擁有171戶房屋，年輕人卻連1戶都買不起， ... 房稅政策，台中市做為6都人口第2大城，房價漲幅驚人，市長應出手以囤房稅
一圖秒懂！政府打房成「買房訊號」 一年2次跌谷底｜ 蘋果新聞 ...
央行為了抑止過熱房市，過去一年有兩次限貸措施，主要針對3戶以上的多屋族貸款成數限制及取消寬限期，打房政策雖然來得又急又快，一度令房市空軍拍手
《 邱愛莉 授權轉載》
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風水的三大重點就是 陽光、空氣、水，掌握這三要素衍生出來的大環境議題就掌握了70%的看房重點，購屋者自己要細心去觀察，不要只聽仲介講，也不要全靠網友網上問答辦案，最好是在網上篩選鎖定區域或物件後，親身到現場感受大環境，等等且慢~
牛年到，請聽星編數來寶
買房一定要看房
早上看晚上看，最好四季都要看，
晴天看雨天看，颱風過後更要看，
不論何時出門看，一定先看比價王，
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不過重點看什麼看?
來來來，星編幫你畫重點
必看a實價登錄揭露到門牌
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實價登錄比價王，買房路上好朋友，牛年買房一定順.順.順！
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｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

 


 
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